Les découpages administratifs sont-ils pertinents en analyse immobilière? Le cas de Québec Does Administrative Segmentation Have a Place in Property Analysis? Quebec City Under the Microscope ¿Son pertinentes las delimitaciones administrativas en el análisis inmobiliario? El caso de la ciudad de Quebec

Résumé

La ville de Québec offre une mosaïque d’espaces de vie qui correspondent à autant de sous-marchés résidentiels. Quatre cent ans d’histoire ont produit une agglomération diversifiée, depuis sa fondation en 1608. Toutefois, on peut remettre en question la pertinence des découpages administratifs pour réaliser des études urbaines. S’il n’y a pas de découpage spatial idéal, des approches permettent néanmoins de délimiter des ensembles géographiques relativement homogènes, eu égard à une problématique donnée. Cet article présente une segmentation spatiale du territoire, basée sur des critères historiques, sociologiques et morphologiques, comme alternative aux partitions administratives pour réaliser des études du marché résidentiel. Des analyses discriminantes ont permis de comparer la performance de trois découpages : celui proposé – l’historico-morphologique (HM) et deux administratifs, celui avant et celui après les fusions municipales. L’étude porte sur le marché unifamilial de Québec et utilise des données multidimensionnelles. Enfin, les trois découpages sont intégrés dans des modèles de prix hédoniques afin de tester leur pertinence pour mesurer les variations des prix implicites. Les résultats suggèrent que la partition HM est plus efficace que les découpages administratifs, tout en étant perfectible.

Mots-clés:

• Segmentation spatiale,
• marchés immobiliers,
• analyse discriminante,
• modélisation des prix hédoniques

Abstract

Quebec City is a patchwork of living spaces matched by a corresponding number of residential sub-markets. Four hundred years of history have spawned a diversified milieu since the city’s foundation, in 1608. However, questions have been raised about the appropriateness of administrative segmentation in urban studies. No such thing as an ideal form spatial segmentation exists, but there are approaches that allow the demarcation of fairly homogeneous geographical entities and which can be adapted to given situations. This study presents an historical and morphological (HM) view of spatial segmentation based on historical, sociological and morphological criteria and which stands as an alternative to the usual administrative partitioning typical of residential market studies. Discriminant analyses were used to test the viability of three kinds of segmentation : one, historical and morphological – the approach advocated here – and the other two, administrative, before and after the municipal mergers. In particular, our study, which uses multivariate data and statistics, is focussed on the Quebec City single-family residential market. Finally, the three types of segmentation are integrated into hedonic pricing models and used to measure the extent of their influence on variations in implicit sale prices. Our findings suggest that HM segmentation, though not perfect, is nonetheless more viable than administrative demarcation.

Keywords:

• Spatial segmentation,
• real estate market,
• discriminant analysis,
• hedonic price model

Resumen

La ciudad de Quebec ofrece tantos mosaicos de espacios de vida como sub-mercados residenciales. Desde su fundación en el año 1608, cuatrocientos años de historia han producido una aglomeración diversificada. Sin embargo, con el fin de realizar estudios urbanos se puede cuestionar la pertinencia de las delimitaciones administrativas. Bien que no exista una delimitación espacial ideal, ciertas aproximaciones permitirán de delimitar conjuntos geográficos relativamente homogéneos según una problemática dada. Este artículo presenta una segmentación espacial del territorio según criterios históricos, sociológicos y morfológicos, como alternativa a delimitaciones administrativas, para realizar estudios de mercado residencial. Análisis discriminantes han permitido comparar el funcionamiento de tres divisiones : el histórico morfológico (HM) propuesto, más dos administrativos, uno anterior y otro posterior a las fusiones municipales. El presente estudio trata del mercado unifamiliar de la ciudad de Quebec utilizando datos multidimensionales. Finalmente, las tres divisiones se integran en modelos « hedónicos » de precios, para así medir las variaciones de los precios implícitos. Los resultados sugieren que la partición HM es más eficaz que las divisiones administrativas, siendo estas perfectibles.

Palabras claves:

• Segmentación espacial,
• mercados inmobiliarios,
• análisis discriminante,
• modelización « hedónica » de precios