Un encadrement nécessaire des clauses d’exclusion des garanties légales, ces clauses plus populaires que jamais dans les actes de vente d’immeubles résidentiels

Résumé

Depuis le début de la pandémie de COVID‑19, les situations d’offres multiples et de surenchères ont fait exploser le prix de vente des immeubles résidentiels. Or, de plus en plus de gens se sont mis à acheter une propriété sans avoir effectué d’inspection au préalable, et de plus en plus de gens se sont mis à vendre leur propriété sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Le gouvernement du Québec et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ont commencé à mettre en place certaines mesures visant à protéger les acheteurs, notamment en lien avec l’inspection préachat. Mais ces mesures sont‑elles suffisantes? Les parties comprennent‑elles véritablement les conséquences juridiques d’une clause d’exclusion des garanties légales avant de signer leur contrat? Nous proposerons dans cet article de nouvelles mesures qui pourraient s’ajouter à celles déjà en place, tout en préservant le plus possible le principe de la liberté contractuelle.

Abstract

Since the beginning of the pandemic of COVID‑19, multiple offers and overbidding have caused the sale price of residential properties to skyrocket. As a result, more and more people have started to buy without prior inspection, and more and more people have started to sell their property without a legal guarantee, at the buyer’s own risk. The Québec government and the Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec have begun to put in place certain measures to protect buyers, notably in relation to pre‑purchase inspections, but are these measures sufficient? Do parties really understand the legal consequences of a clause excluding legal warranties, before signing their contract? We will be proposing new measures to add to those already in place, while preserving the principle of contractual freedom as far as possible.

Resumen

Desde el inicio de la pandemia, las ofertas múltiples y las pujas han provocado que los precios de venta de los inmuebles residenciales se disparen. Ahora bien, cada vez más personas compran propiedades sin haber realizado una inspección previa, y cada vez más personas venden sus propiedades sin garantía legal, por cuenta y riesgo del comprador. El Gobierno de Quebec y el Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (Organismo que reglamenta el corretage inmobiliario en Quebec) han comenzado a implementar una serie de medidas destinadas a proteger a los compradores, entre las cuales están las inspecciones previas a la compra. Pero ¿son suficientes estas medidas? ¿Las partes comprenden verdaderamente las consecuencias jurídicas de una cláusula de exclusión de garantías legales antes de firmar el contrato? En este artículo proponemos nuevas medidas que podrían sumarse a las ya existentes, preservando al máximo el principio de libertad contractual.