Abstracts
Résumé
La bulle immobilière du début du siècle a eu un impact au-delà de l’accessibilité à la propriété. Les évaluations foncières, liées à la valeur des maisons, ont également augmenté durant la même période. Puisque les taxes foncières ont augmenté de façon inégale entre propriétaires, cette hausse a eu un impact réel sur la distribution fiscale entre les membres d’une même communauté. Pour diminuer l’impact de certaines hausses spectaculaires de taxes foncières, le Gouvernement de Nouvelle-Écosse a instauré en 2005 le programme d’évaluation plafonnée (PEP) pour limiter l’augmentation des évaluations foncières. Ce programme a eu comme impacts de limiter la hausse de la base taxable des municipalités qui se sont alors retrouvées face à un manque-à-gagner. Cet article démontre que, pour répondre à la diminution des revenus de taxation, les municipalités ont limité la hausse des taux de taxation (ou les ont gelés) des propriétés résidentielles et ont augmenté le taux de taxes foncières des entreprises. La mise en place du PEP a ainsi contribué à transférer une partie significative du fardeau fiscal des propriétaires résidents aux entreprises par l’augmentation des taux commerciaux de 23 % en moyenne pour l’ensemble des municipalités néo-écossaises alors que les taux résidentiels sont restés inchangés lors de la période 2003-2014.
Abstract
The real estate bubble at the turn of the century had an impact beyond affordability. Property assessments, which are linked to house values, also increased over the same period. Since property taxes increased unevenly among homeowners, this increase had a real impact on the tax distribution among members of the same community. To lessen the impact of some dramatic property tax increases, the Government of Nova Scotia introduced the Capped Assessment Program (CAP) in 2005 to limit the increase in property assessments. This program had the impact of limiting the increase in the tax base of municipalities, which then found themselves facing a shortfall. This article shows that, in response to declining tax revenues, municipalities limited (or froze) tax rate increases for residential properties and increased property tax rates for businesses. The introduction of the PEP has thus contributed to shifting a significant portion of the tax burden from resident homeowners to businesses by increasing commercial rates by an average of 23 % for all Nova Scotia municipalities, while residential rates remained unchanged over the 2003-2014 period.